Haberler

FORBES Emlak Raporu 2018 Yayınlandı!

FORBES Emlak Raporu 2018’i yayınladı. Rapora göre, Haziran 2017-Haziran 2018 dönemini kapsayan son bir yılda Türkiye genelinde satılan konut sayısı yüzde 2,5 artışla 1,4 milyona ulaştı.

Forbes Türkiye’nin bu yıl 10’uncu kez yayınladığı “Emlak Raporu” Türkiye’de konut sektöründe son 10 yılda yaşanan fiyat hareketlerini gösteren önemli bir hafıza yarattı. Raporun ilk kez yayımlandığı 2009’da konut fiyatlarının 2008’de ABD’de başlayıp dünyaya yayılan “mortgage krizi”nin izleri vardı. Fiyatlardaki artış tek haneli oranlarda kalıyordu. Sonraki yıllarda kadameli olarak yükselmeye devam eden fiyatlar, 2013’ten sonra yüzde 20’yi aşan bir hızda artmaya başladı. Örneğin 2014’te İstanbul’daki metrekare fiyat artışı yüzde 22’ydi. Üstelik Ulus, Kocamustafapaşa, Bostancı gibi mahallelerdeki yıllık getiri oranları yüzde 30’un üzerindeydi. Ağustos 2016’da yayımlanan emlak raporu ise tam anlamıyla zirveydi. O yıl fiyatlar 30 büyükşehir belediyesinden 27’sinde, yüzde 10’un üzerinde yükselmişti. 13 kentte ise emlak getirisi yüzde 20’nin üzerine çıkmıştı. Başta İstanbul,  İzmir  ve  Ankara  olmak üzere Adana, Antalya, Kocaeli, Balıkesir ve Mersin bu kentlerden bazılarıydı. Konut fiyatlarındaki bu hızlı yükseliş trendi geçen yıl hız kesmeye başladı. Bu yıl da benzer bir tablo söz konusu.

Bu dönemde il, ilçe ve mahalle bazında topyekün bir yükseliş trendi vardı. Bu durum konut yatırımcısının işini kolaylaştıran bir piyasa yaratıyordu. Ancak son iki yıldır çok daha hareketli ve hetorejen bir piyasa var. Aynı kent hatta aynı ilçede yüzde 20’nin üzerinde prim yapan mahallelerle negatif getirililer iç içe. Bu durumu en iyi gösteren ilçelerden biri İstanbul, Kadıköy. İlçede bu yıl fiyatlar ortalama yüzde 3,5 oranında geriledi. Fikirtepe ve Dumlupınar mahallerinde ise kayıp oranı yüzde 9’a yaklaştı. Ancak yine Kadıköy mahallerinden Osmanağa’da fiyatlar aynı dönemde yüzde 15 yükseldi. Kozyatağı ve Sahrayıcedit mahalleri de yüzde 5 civarında prim yaptı. Kent geneline bakıldığında da benzer bir durum söz konusu.

Örneğin Marmara Denizi’ne kıyısı olan ilçelerden Bakırköy’de fiyatlar yüzde 15 artarken Kadıköy’de yüzde 3,5 geriledi. Benzer şekilde çevre ilçelerden Çatalca’da yüzde 13’ü bulan fiyat artışları görülürken Beylikdüzü ve Çekmeköy’de fiyatlar aşağı yönlü. Özetle bu yıl İstanbul emlak piyasasında genel trendlerden söz etmek mümkün değil.

Haziran 2017-Haziran 2018 dönemini kapsayan son bir yılda konut satışları Türkiye genelinde yüzde 2,5 oranında artarak 1,4 milyona yükseldi. Bu satışın yüzde 81,8’ine denk gelen 1 milyon 145 bin konut ise büyükşehir belediyesi statüsündeki 30 kentte gerçekleşti. Aynı dönemde İstanbul’da satılan konut sayısı 4 bin adet artarak 233 bine yükseldi. Ankara ise 142 bin konut satışıyla İstanbul’u takip etti. İzmir, Bursa ve Antalya ise satışların 50 bin bandını aştığı diğer kentler.

Satın Alma Gücü

İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya ve Adana’da mevcut faiz oranıyla 10 yıllık kredi kullanarak ev sahibi olmanın ne kadar mümkün olduğunu gösteriyor. Endeks değerinin 100 ve üzerinde olması bir kentte tüketicilerin bu koşullarda ev alabileceği anlamına geliyor. Endeks değeri 100’ün altında olan kentlerde ise 10 yıllık kredi ile ev almak çok kolay görünmüyor. Buna göre 30 büyükşehirde gerçekleşen konut satışlarının yüzde 52’sini kapsayan bu altı kentte, konut aliminin en kolay olduğu yer başkent Ankara. İstanbul ise konut satın almak için 10 yıllık kredi çekmenin en riskli olduğu kent…

FORBES Emlak Raporu” büyükşehir statüsündeki 30 kentin tamamını, Türkiye emlak piyasasının yüzde 81,8’ini, mahalle mahalle mercek altına alıyor. Raporda, İş Bankası’nın desteğiyle gayrimenkul bilgi servisi REI-DIN tarafından hazırlanan “REIDIN Emlak Endeksi”ni oluşturan reel fiyatlar kullanılıyor. Haziran 2018’de bu 30 kentten 21’inde konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde arttı. Zirvede ise yüzde 26’ya ulaşan getiri oranıyla Balıkesir var. Tekirdağ ve Van’da da getiri oranları yüzde 20’nin üzerinde. Malatya, Bursa, Samsun ve İzmir ise yatırımcılarına yüzde 15 ila 19 arasında değişen oranlarda getiri sağladı.

Fiyatların nominal olarak aşağı yönlü olduğu bir kent yok. Ancak getiri oranı yüzde 10’un altında kalan kentlerde, enflasyon oranını da hesaba katarsak, reel olarak fiyatların düştüğünü söylemek mümkün. Üstelik bu kentlerin arasında İstanbul, Ankara,  Adana  ve Eskişehir gibi önceki yıllarda yüksek oranlarda fiyat artışlarına şahit olmaya alıştığımız kentler de var.

Bu tabloya bakıldığında görülen net bir trend var: Gayrimenkul piyasasını domaine eden İstanbul ve Ankara’da fiyatlar şimdilik durulma eğilimindeyken bugüne kadar bu kentlerin gölgesinde kalan Anadolu kentlerinde konut piyasası yükselmeye devam ediyor. Tekirdağ ve Balıkesir’de yüzde 20’yi aşan getiri oranları da bunu gösteriyor. Ancak bu kentlerin de Marmara Bölgesi’nde dolayısıyla İstanbul’un çeperinde olduğu düşünüldüğünde bu tespiti desteklemek için diğer Anadolu illerine bakmak gerekiyor.

Bursa (yüzde 18,7) ve İzmir’de (yüzde 16,8) konut fiyat artışı son birkaç yıldır İstanbul ve Ankara’nın üzerinde. Türkiye’nin en büyük üçüncü ve dördüncü kenti ilk iki ile arasındaki farkı her geçen yıl biraz daha kapatıyor. Örneğin İzmir’de bu yıl ilk defa bir mahallede metrekare satış fiyatları 6 bin lira sınırı aştı -yüzde 13,3 prim yapan Mavişehir’de metrekare satış fiyatları 6 bin 300’e ulaştı. Narlıdere, Yenikale’de ise yüzde 21’lik artışla 5 bin 500’e. Bursa’da ise Nilüfer’in Balat Mahallesi yüzde 15,8 prim yaparak kentte metrekare satış fiyatı 3 bin lirayı aşan ilk semt oldu (3 bin 252 lira).

Ancak Anadolu’daki yükselişi daha iyi görmek için çemberi biraz daha genişletmekte fayda var. Bu noktada Samsun ve Malatya oldukça iyi örnekler. Bu yıl Samsun, yüzde 17’lik getiri oranıyla emlak yatırımcısına en çok kazandıran kentlerden. Bölgedeki ulaşım aksı üzerinde bulunması, yapılaşmaya uygun alanlarının varlığı, limanı sayesinde bölgenin ticaret merkezlerinden olması gayrimenkul piyasası açısından önemli avantajlar sağlıyor. Bu özellikleriyle bölgenin göç merkezlerinden birine dönüşen Samsun’da emlak piyasası da her yıl daha da hareketleniyor.

Doğu Anadolu Bölgesi’nin en büyük kentlerinden Malatya’daki yükseliş de çarpıcı. Yüzde 19,4’lük getiri oranıyla bu yıl konut fiyatları en çok yükselen dördüncü kent olan Malatya’da, merkezin çeperinde olan kayısı bahçelerinin imara açılmasıyla birlikte çok hızlı bir yükseliş gerçekleşti. Öyle ki kentte fiyatı 800 bin liranın üzerine çıkan apartman dairesi sayısı artık hiç de az değil.

Gayrimenkul piyasasında yapılan bir alımın mantıklı bir yatırım olup olmadığını ölçmek için daha çok sağlayacağı kira geliri ile kendi fiyatım kaç yılda karşılayacağına bakılır. Bunun için kabul edilen ideal süre ise genellikle 15 yıldır. Ancak Türkiye gibi metrekare satış fiyatlarının çok hızlı yükseldiği piyasalarda, kira bedellerindeki artış bununla yanşamadığı için geri dönüş süreleri bir hayli uzun. Başta İstanbul olmak üzere birçok kentte bu süre 20 yılın üzerinde. Ancak konut yatırımlarında asıl getiriyi kira gelirinden çok değer artışından elde edilen fark yaratıyor. Dolayısıyla geri dönüş süresi göstergesi pratikte çok da göz önünde bulundurulmuyor.

“FORBES Emlak Raporu”nun verilerini de sağlayan Reidin.com, bu ay yayımlamaya başladığı yeni endeksi ile bu kafa karışıklığım gidermeyi amaçlıyor. “Toplam Getiri Endeksi” adıyla yayımlanmaya başlanan endeks, fiyat artışı ile kira değerlerini bir potada değerlendirerek konut yatırımcılarının toplamda ne kadar getiri sağladığını ölçüyor. Buna göre Haziran 2017-Haziran 2018 döneminde 30 büyükşehirden 27’sinde toplam getiri oranları yüzde 10’un üzerinde arttı. Balıkesir ve Van’ın konut yatırımcısına sağladığı toplam getiri yüzde 30 yükseldi. Tekirdağ, Bursa, Malatya, Samsun, İzmir, Aydın, Erzurum ve Diyarbakır’da ise toplam getiri oranı yüzde 20’nin üzerinde gerçekleşti. İstanbul, Şanlıurfa ve Mardin’de ise aynı dönemde toplam getiri oranı yüzde 10’un altında kaldı.

Konut Satışları

Haziran 2017-Haziran 2018 dönemini kapsayan son bir yılda Türkiye genelinde 1,4 milyon konut satıldı. Bir önceki dönemde ise bu sayı 1 milyon 365 bin adetti. Buna göre son bir yılda Türkiye’deki konut satışları yüzde 2,5 arttı. Aynı dönemde İstanbul’da satılan konut sayısı 4 bin adet artarak 233 bine yükseldi. Ankara ise 142 bin konut satışıyla İstanbul’u takip etti. İzmir, Bursa ve Antalya ise satışların 50 bin bandını aştığı diğer kentler. Bu dönemde Van, 7 bin 691 adetle konut Sirkülasyonunun en düşük olduğu büyükşehir oldu.

Veri Kaynağı: REIDIN

FORBES Türkiye’nin her yıl yayınladığı “Emlak Raporu” araştırmasına verileriyle kaynaklık eden REIDIN, gelişmekte olan ülkeler ile ilgilenen profesyonellerin ihtiyaç duyduğu bilgi, analiz ve araştırma bilgilerini sağlamak amacıyla tasarlanan dünyanın ilk ve tek küresel Online bilgi servisi. REIDIN şirket ve bireylere yatırım, satın alma, satış, kiralama, mortgage, finansman, geliştirme ve yönetim konularında ihtiyaç duyduğu gayrimenkul bilgi ve verilerine kolayca ulaşmalarına yardımcı oluyor. “Reidin Gayrimenkul Bilgi Servisinde, gayrimenkul fiyatları ve endeksleri, proje ve bina bilgileri, gelişmiş coğrafi bilgi sistemleri araçları, otomatik değerleme modülü, arz-talep verisi, pazar trend analizi, araştırma raporları, yerel, ülke ve internet medyası dahil tüm sektör haberleri, makroekonomik veriler ve şirket profilleri dahil birçok veri seti bulunuyor. Şirket, her ay düzeni olarak yayımladığı 62 ili kapsayan“REIDIN Emlak Endeks”i iş Bankası’nın desteğiyle hazırlıyor.

Prim Yapan Kentler

Haziran 2017 – Haziran 2018 döneminde 30 büyükşehirden 21’inde konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde arttı. Fiyatların en çok yükseldiği kent yüzde 26 ile Balıkesir. İstanbul genelinde konut fiyatları sadece yüzde 4,6 yükselebildi. En çok prim yapan ilk 10 kent arasına üç büyüklerden sadece İzmir girebildi.

Getiri Oranları

Konut piyasasındaki getiri oranları, son aylarda döviz kurları ve altın fiyatlarındaki yükselişle birlikte gölgede kaldı. Haziran 2017-Haziran 2018 döneminde en çok kazandıran yatırım aracı yüzde 36,9 ile euro. Külçe altın ve dolardaki artışı yüzde 30’un üzerinde. Balıkesir yüzde 26’lık getiri oranıyla dördüncü sıraya yerleşti. Türkiye genelinde konut piyasasının ortalama toplam getiri oranı ise yüzde 15 dolayında kaldı.

Geri Dönüş Süresi

30 büyükşehirde satın alınan konutların elde edecekleri kira geliriyle kendilerini kaç yılda amorti edebildiklerini gösteriyor. Haziran 2018 itibarıyla en düşük amortisman süreleri Aydın, Van ve Şanlıurfa’da ölçüldü (12-15 yıl). Ankara ve İzmir’de emlak yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl. İstanbul, Kocaeli, Adana ve Tekirdağ’da ise bu süre 21 yıla kadar çıkıyor.

Yeni Gösterge

FORBES Türkiye’nin Emlak Raporu’nu hazırlarken verilerini kullandığı Reidin, bu yıl yeni bir endeks çalışmasına daha başladı. Yine il, ilçe ve mahalle bazlı hazırlanan yeni endeks, konut yatırımlarını kira geliri ve değer artışını birlikte değerlendirerek “toplam getiriyi” hesaplıyor. Reidin’in “Toplam Getiri Endeksi”ne göre Haziran 2017-Haziran 2018 döneminde Balıkesir ve Van’ın konut yatırımcısına sağladığı toplam getiri yüzde 30’un üzerinde arttı. Tekirdağ, Bursa, Malatya, Samsun, İzmir, Aydın, Erzurum ve Diyarbakır’da ise toplam getiri oranı yüzde 20’nin üzerinde gerçekleşti.

Yabancıya Satış

Yabancılara konut satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası’nın çıkmasının üzerinden geçen 5,5 yılda başka ülke vatandaşlarının Türkiye’de satın aldıkları konut sayısı ilk kez 100 bin bandını aştı -106 bin adet. İstanbul ve Antalya’da yabancıların satın aldığı konut sayısı 30 binin üzerine çıktı. Bursa, Aydın ve Yalova yabancıların radarındaki diğer kentler.

Reidin’ın hazırladığı güven ve beklenti endekslerine göre Haziran 2018 itibarıyla “Gayrimenkul Güven Endeksi” aşağı yönlüyken “Gayrimenkul Fiyat Beklenti Endeksi” ise yukarı yönlü.

Global Komşular

2015’ten 2018’in ilk yarısını kapsayan son 3,5 yılda Türkiye’de sırasıyla en çok konut yatırımını Irak, Suudi Arabistan ve Kuveyt vatandaşları yaptı. Üç ülke vatandaşlarının Türkiye’de satın aldığı konut sayısı 28 bini aştı.

İstanbul

İstanbul’un en değerli semti Bebek’te metrekare fiyatları 40 bin liranın üzerine çıktı. Fiyatların en uygun semt ise Esenyurt Merkez (bin 621 lira). İki semt arasındaki fiyat farkı 25 kat.

Grafik, her kent için emlak fiyatlarının en yüksek ve en düşük olduğu mahalleleri gösteriyor. İstanbul’da en ucuz ve en pahalı mahalle arasındaki fiyat farkı 25 katı aşıyor. İzmir ve Muğla, altı katlık fiyat farkıyla İstanbul’u takip ediyor.

Konya

30 büyükşehir içinde konut fiyatlarının en homojen olduğu kent Konya. En pahalı bölgesi Meram, Havzan’daki metrekare fiyatları (bin 829 lira) ile en ucuz semti Selçuklu, Işıklar (bin 180 lira) arasındaki fiyat farkı sadece 1,6 kat.

Tekirdağ

Yüzde 22’lik fiyat artışıyla yılın en çok prim yapan kentlerinden Tekirdağ’da en pahalı mahalle ile en ucuz mahalle arasındaki fiyat farkı sadece iki kat.

Getiri Performansı

Haziran 2017 – Haziran 2018 döneminde Türkiye’de 1,4 milyon adet konut el değiştirdi. Bu rakamın yüzde 81,8’ini oluşturan 1 milyon 145 bin adetlik satış ise 30 büyükşehir belediyesinde gerçekleşti. Bu kentlerden Balıkesir, Tekirdağ ve Van’da, konut fiyatlarındaki artış yüzde 20’nin üzerinde… Getiri oranı yüzde 15’in üzerine çıkan kent sayısı ise yedi. İstanbul, Şanlıurfa ve Mardin’de ise konut fiyatlarındaki artış yüzde 5’in altında kaldı.

Balıkesir

Geçen yıl yayımlanan Emlak Raporu’nda Balıkesir yüzde 27,5’lik getiri oranıyla en çok kazandıran kentti. Bu yıl da yüzde 26’yı aşan fiyat artışıyla unvanını kaptırmadı. Bunun kaynağı ise yazlıkçı bölgelerinden Burhaniye, Edremit ve Ayvalık’ın mahallemdeki fiyat artışları.

Malatya

Konut fiyatlarının son bir yılda yüzde 19,5 oranında yükseldiği Malatya, emlak piyasası en hareketli Anadolu kentlerinden -2018’in ilk yarısında 11 bin 519 konut satıldı.

Samsun

Samsun, yüzde 17’lik getiri oranıyla emlak yatırımcısına en çok kazandıran kentlerden. Bölgedeki ulaşım aksı üzerinde bulunması, yapılaşmaya uygun alanlarının varlığı, limanı sayesinde bölgenin ticaret merkezlerinden olması kentin gayrimenkul piyasası açısından önemli avantajlar.

Şanlıurfa

Yılın ilk yarısında Şanlıurfa’da el değiştiren konut sayısı 20 bin adet sınırına ulaştı. Buna rağmen kentte konut fiyatlarındaki artış yüzde 2,8’de kaldı.

Adres Bulmak

39 ilçesi ve 432 mahallesiyle devasa bir konut yoğunluğuna sahip olan İstanbul, emlak yatırımı için doğru adresi bulmanın en zor olduğu kentlerden. İstanbul’da konut fiyatları ve değişimler oldukça heterojen.

Son bir yılda Türkiye genelinde satılan konut satışının yüzde 16,7’sine denk gelen 233 bin adetlik kısmı tek başına İstanbul’da gerçekleşti.

Son bir yılda Türkiye genelinde satılan konut satışının yüzde 16,7’sine denk gelen 233 bin adetlik kısmı tek başına İstanbul’da gerçekleşti. Bu rakam İstanbul’daki konut satışlarının bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 1,5 arttığım gösteriyor. Bu iyi haber zira 2017’deki Emlak Raporu’nda aynı rakam aşağı yönlüydü -satışlar yüzde 2,5 oranında azalmıştı. Dolayısıyla bu yıl ki artış küçük olsa da piyasanın hareketlenmesi açısından önemli.

FORBES Emlak Raporu’nun sonuçları bu yıl özellikle İstanbul özelinde bir hayli ilginç. Önceki yıllardaki fiyat hareketlerine bakıldığında kentte her yıl belirli trendlerin hakim olduğu açıkça görülebiliyordu. Örneğin geçen yıl merkez bölgelerde fiyatlar daha az artarken çevre semtlerde çok daha hızlı bir yükseliş vardı. Birkaç yıl önce de yatırımcılar çevre ilçelerden çok merkeze yönelmeyi tercih ediyordu. Ancak bu yıl İstanbul’daki emlak piyasası hiç olmadığı kadar heterojen. Örneğin denize kıyısı olan ilçelerden Bakırköy’de fiyatlar yüzde 15 artarken Kadıköy’de yüzde 3,5 geriledi. Benzer şekilde çevre ilçelerden Çatalca’da yüzde 13’ü bulan fiyat artışları görülürken Beylikdüzü ve Çekmeköy’de fiyatlar aşağı yönlü. Özetle bu yıl İstanbul emlak piyasasında genel trendlerden söz etmek mümkün değil. Dolayısıyla konut yatırımı için doğru adresi bulmanın en iyi yolu, FORBES Emlak Raporu’nda İstanbul’a ayrılan sayfalan çok daha dikkatli bir şekilde incelemek.

En Çok Prim Yapan İlçeler

İstanbul’un 39 ilçesinden beşinde konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde arttı. Yüzde 15,2’lik getiri oranıyla Bakırköy zirvede. Çatalca, Küçükçekmece, Büyükçekmece ve Beyoğlu ise fiyatların yüzde 10’un üzerinde arttığı diğer ilçeler.

Fikirtepe

Konut fiyatlarının yüzde 9 gerilediği Kadıköy, Fikirtepe İstanbul’un en çok değer kaybeden üç semtinden biri.

Beylikdüzü

Son yıllardaki hızlı konut arzıyla İstanbul’un hızlı büyüyen bölgelerinden birine dönüşen Beylikdüzü’de gayrimenkul piyasasının performansı önceki yılları aratıyor. İlçe bu yıl Beylikdüzü ve Kadıköy ile birlikte İstanbul’da konut fiyatlarının gerilediği üç bölgeden biri.

Kirada Kazandıran İlçeler

İstanbul’un 39 ilçesinden üçünde kira bedelleri yüzde 10’un üzerinde yükseldi. Başakşehir yüzde 12,2 ile kiraların en çok arttığı ilçe. Kentin sekiz ilçesinde ise kira değerleri geriledi. Bu ilçeler arasında Beylikdüzü, Ataşehir, Sultanbeyli, Ümraniye gibi son yıllarda yoğun konut arzının olduğu ilçeler ile dikkat çekiyor.

Bakırköy

Bu yıl İstanbul’da konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe yüzde 15,2 ile Bakırköy. Bu artışta Atatürk Havaalanı’nın bölgeden taşınacak olmasının önemli bir etkisi var. Havaalanı ile deniz kıyısı arasında yer alan Yeşilyurt Mahallesi’nde konut fiyatları yüzde 27,6 yükseldi.

Çatalca

Son bir yıllık dönemde konut fiyatların yüzde 13,1 oranında arttığı Çatalca, İstanbul’un yükselen ilçelerinden. Fiyat artışının temel sebebi, Ekim 2018’de açılacak yeni havaalanının bölgeye yakınlığı.

En Değerli 10 Mahalle

İstanbul’un en değerli 10 mahallesinin tamamı Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy ilçelerinde bulunuyor. Kentin en değerli mahallesi Bebek’te metrekare fiyatları 40 bin lirayı aştı.

1-BEŞİKTAŞ-Bebek 40.869
2-BEŞİKTAŞ-Levazım 28.044
3-BAKIRKÖY-Ataköy 26.59
4-SARIYER-İstinye 24.595
5-SARIYER-Baltalimanı 23.207
6-SARIYER-Yeniköy 23.054
7-BEŞİKTAŞ-Akat 22.754
8–BEŞİKTAŞ-Kuruçeşme 21.7982
9-SARIYER-Emirgan 21.608
10-BEŞİKTAŞ-Levent 17.750

En Çok Konut Satılan ilçeler

2017’de İstanbul’da 237 bin adet konut satıldı. Önceki yıl olduğu gibi en çok konut satılan ilçe 40 bin adetle yine Esenyurt oldu. Kentin Beylikdüzü, Esenyurt ve Pendik ilçelerinde de satılan konut adedi 10 bini aştı.

Bir Bakışta İstanbul Reidin’ın “Toplam Getiri Endeksi” fiyat artışı ile kira değerlerini bir potada değerlendirerek konut yatırımcılarının toplamda ne kadar getiri sağladığını ölçüyor. Buna göre İstanbul’un 39 ilçesinin 20’sinde konut yatırımcıları yüzde 10’un üzerinde getiri elde etti.

Çevreye Hücum

Ankara’da 2018’nin ilk yarısında konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 11 azalarak 65 bin adede geriledi. Fiyat hareketlerinde ise İstanbul’un aksine oldukça belirgin bir trend var: Çevre ilçeler merkezdekilerden çok daha hızlı değerleniyor. Ankara’da en değerli mahallelere bakıldığında oldukça çarpıcı bir durum göze çarpıyor. Kentteki en değerli ilk 20 mahallenin 19’u merkez ilçe Çankaya’da bulunuyor. Araştırmaya dahil edilen 173 mahalle arasında ilk 50’ye bakıldığındaysa 34’ü Çankaya’da. Geri kalanları ise Etimesgut ve Yenimahalle gibi diğer merkez ilçelerden geliyor. Ancak FORBES Emlak Raporu’nun sonuçları Başkent’te çevre ilçelerde konut fiyatlarının her yıl çok daha fazla artarak merkezle arasındaki farkı kapatmaya başladığını gösteriyor. Üstelik bu durum sadece bu yıl değil yayımlanan son beş raporda da göze çarpıyor.

Bu yıl Ankara’nın en değerli ilçesi Çankaya’da fiyatlar sadece yüzde 4,8 arttı. Yenimahalle’de ise bu oran yüzde 4’te kaldı. Buna karşın Beypazarı’nda konut fiyatları yüzde 22 oranında yükseldi. Pursaklar, Kahramankazan ve Kızılcahamam gibi diğer çevre ilçelerde de fiyat artışı yüzde 10’un üzerinde.Bu durumun iki önemli sebebi var. İlki gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleriyle Ankara’daki gecekondu mahallelerinin büyük oranda modern yapılarla donatılması. İkinci sebepse daha çok İstanbul’da görmeye alışık olduğumuz markalı konut üreticilerinin Ankara’nın arsa stoku daha uygun olan çevre ilçelerde inşa ettikleri lüks projeler.

Kiraların En Çok Arttığı 10 İlçe

Ankara’nın araştırmaya dahil edilen 16 ilçesinden dördünde kira değerleri yüzde 10’un üzerinde arttı.

En Değerli 10 Mahalle

Ankara’nın en değerli ilk 20 mahallesinin 19’una Çankaya ev sahipliği yapıyor. Bu mahallerden Çiğdem, işçi Blokları, Oran ve Mutlukent’te metrekare satış fiyatları 4 bin liranın üzerinde seyrediyor.

1-ORAN 4.255
2-ÇİĞDEM 4.149
3-MUTLUKENT 4.147
4-İŞÇİ BLOKLARI 4.093
5-YILDIZEVLER 3.997
6-BAHÇELIEVLER 3.722
7-EMEK 3.715
8-ANITTEPE 3.621
9-ÇAYYOLU 3.565
10-ÜMİT 3.562

Kazandıran İlçeler

Kira geliri ve değer artışı bir arada hesapladığında Ankara’da en yüksek toplam getiriyi sağlayan ilçe yüzde 27,6 ile Beypazarı oldu. Etimesgut ve Gölbaşı’nda toplam getiri oranı yüzde 20’yi aştı. Akyurt ve Yenimahalle’de ise getiri performansı yüzde 10’un altında kaldı.

En Çok Konut Satan İlçeler

2017’de Ankara’da satılan 150 bin konutun 128 bini sadece yedi ilçede gerçekleşti. Bu dönemde Çankaya ve Keçiören’de satılan konut sayısı 25 bini aştı. Konut satışlarının 10 bini aştığı ilçeler ise Altındağ, Etimesgut, Mamak, Sincan ve Yenimahalle.

Fark Kapanıyor

Son dönemde konut fiyatlarının düzenli olarak İstanbul ve Ankara’dan çok daha fazla arttığı İzmir, bu yıl da geleneği bozmuyor. Kent, konut yatırımcısına sağladığı yüzde 16,5’lik getiriyle yine en çok kazandıran ilk 10 büyükşehir arasında olmayı başarıyor.

Haziran 2017-Haziran 2018 dönemini kapsayan son bir yılda 82 bin adet konut satılan İzmir, İstanbul ve Ankara’dan sonra Türkiye’nin en büyük konut pazarı. Buna rağmen kentteki fiyatlar rakiplerinin bir hayli gerisinde kalıyordu. Ancak İzmir konut son yıllarda yakaladığı sıçramayla İstanbul ve Ankara ile arasındaki fiyat uçurumunu düzenli olarak kapatıyor. Kentin, araştırmaya dahil edilen 23 mahallesinin tamamında konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde değer kazandı. Fiyat artışının yüzde 20’nin üzerinde gerçekleştiği Foça, Dikili, Bergama, Aliağa, Seferihisar ve Narlıdere en dikkat çeken ilçeler…

Satış Değeri En Çok Artan 10 İlçe

İzmir’in araştırmaya dahil edilen 23 ilçesinin tamamında konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde arttı. Foça, Dikili ve Bergama’da getiri oranları yüzde 25’in üzerinde gerçekleşti.

1-Foça 26,8
2-Dikili 26,8
3-Bergama 20,0
4-Aliağa 23,5
5-Seferihisar 22,0
6-Narlıdere 20,5
7-Menemen 19,4
8-Karabağlar 19,3
9-Karşıyaka 19,3
10-Bornova 19,0

En Değerli 10 Mahalle

6 bin lirayı aşan metrekare satış fiyatıyla Mavişehir, İzmir’in en değerli mahallesi olmayı sürdürüyor. Narlıdere, Yenikale’de de fiyatlar 5 bin 500 lirayı buluyor.

Getiri İstikrarı

2017’de sağladığı yüzde 20,2’lik getiriyle konut yatırımcasına en çok kazandıran üçüncü kent olan Bursa, bu yıl da istikrarını koruyor ve yüzde 18,7’lik primle konut fiyatlarının en çok arttığı beşinci kent oluyor.

Son bir yılda 54 bin konutun el değiştirdiği Bursa, satışların 50 bin adet bandını aştığı beş kent arasında. Satışların önemli bir bölümü Nilüfer ve Osmangazi ilçelerinde gerçekleşiyor. 2017’de Nilüfer’de 16 bin, Osmangazi’de ise 12 bin konut satıldı. Altı ilçesi araştırmaya dahil edilen Bursa’da bu yıl en yüksek getiriyi yüzde 22,2 ile Gemlik sağladı. İnegöl ve Yıldırım’da da fiyatlar yüzde 20’nin üzerinde arttı. Kira değer artışında ise yüzde 20 barajını aşan tek ilçe Mudanya. Yıldırım ve İnegöl’de ise kira bedelleri yüzde 15’in üzerinde arttı. Hem kiraların hem de konut fiyatlarının aynı anda arttığı iki ilçe ise İnegöl ve Yıldırım. Kentte sadece Nilüfer, Balat’ta metrekare fiyatları 3 bin liranın üzerine çıkıyor. 3 bin lirayı aşmaya aday diğer mahallelerse yine Nilüfer’de bulunan Altınşehir ve Ataevler.

İnegöl

Bursa’nın denize en uzak ilçesi İnegöl, özellikle gelişmiş mobilya sanayisi sayesinde kentin en fazla göç alan ilçelerinden. Buna karşın bölgedeki yapılaşmaya uygun arsa stokunun azlığı konut piyasasında fiyatları yukarı çekiyor, ilçede bu yıl fiyatlar yüzde 21,7 yükseldi.

Kira Şampiyonu İlçeler

Son iki yıldır Bursa’nın kira getirisi en çok artan ilçesi olan Osmangazi, bu yıl unvanını Mudanya’ya kaptırıyor. Mudanya yüzde 22,5’le kentte kira bedellerinin en çok yükseldiği ilçe. Osmangazi ise yüzde 147lük artışla ancak beşinci olabildi.

En Çok Prim Yapan İlçeler

Bursa’nın araştırmaya dahil edilen altı ilçesinden üçünde konut fiyatları yüzde 20’nin üzerinde arttı. Gemlik yüzde 22,2 ile kentin en çok prim yapan ilçesi. İnegöl ve Yıldırım ilçeleri ise yüzde 21 dolayındaki getiri oranlarıyla Gemlik’i takip ediyor.

Yabancı Akını

Son alt ayda Antalya’ya havayoluyla gelen turist sayısı 6 milyonu aştı. Ancak kentte gerçekleşen tek yabancı akını bu değil. Son 5,5 yılda yabancılar Antalya’da 30 binin üzerinde konut aldı. Kentte konut fiyatları bu yıl yüzde 12,1 oranında arttı.

Antalya, Bursa ile birlikte İstanbul, Ankara ve İzmir’in ardından yıllık konut satışlarının 50 bin bandını aştığı iki kentten biri. Son bir yılda 62 bin konutun satıldığı Antalya’nın emlak piyasasındaki bu hareket konut fiyatlarını da her yıl istikrarlı bir şekilde artırıyor. Kentteki satışların bu kadar canlı olmasında hiç şüphesiz yabancıların yaptığı altınların önemli bir payı var. Son 5,5 yılda başka ülke vatandaşlarının Antalya’da satın aldığı konut sayısı 30 bini aştı. 2018’in ilk yarısında ise yabancılar Antalya’da yaklaşık 3 bin konut satın aldı. Antalya’nın araştırmaya dahil edilen sekiz ilçesinden yedisinde konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde yükseldi. Finike ve Alanya’da fiyat artışı yüzde 20’yi aşarken sadece Manavgat’ta artış oranı yüzde 10’un altında kaldı.

Finike

Antalya’nın batısında yer alan ilçelerinden Finike, merkeze uzaklığı nedeniyle bugüne kadar geri planda kalmıştı. Ancak son yıllarda ilçeye ilginin artmasıyla birlikte konut fiyatları da yükselmeye başladı, ilçede konut fiyatları bu yıl yüzde 26,8 arttı.

Kirada Prim Yapan İlçeler

Falezleriyle ünlü Konya altı yüzde 16,5 ile bu yıl Antalya’nın kira değeri en fazla yükselen ilçesi. Finike ve Döşemealtı ise bu alandaki liderliği kıl payı kaçırıyor. Manavgat ise yüzde 2,2 ile kiraların en az yükseldiği ilçe.

Adana

Bir önceki yıl konut fiyatlarının yüzde 27 oranında artan Adana’da geçen yıl başlayan ivme kaybı devam ediyor. Fiyatların geçen yıl yüzde 10 yükseldiği Adana’da bu yıl prim oranı daha da gerileyerek yüzde 8,1 oldu. 31 bin konutun satıldığı kentte sadece Çukurova’nın Beyazevler ve Seyhan’ın Kurtuluş mahallerinde fiyat artışı yüzde 10’u aşabildi. Adana’da en dikkat çeken trend; satış fiyatlarındaki yükseliş sınırlı kalmasına karşın kira değerlerinin hızla yükselmesi. Kentin 11 mahallesinde kira değerleri yüzde 10’un üzerinde arttı. Bu kulvarda liderlik yüzde 18,9’luk artışla Seyhan’ın Sümer mahallesinde. Bu durumun en önemli nedeni kentin çok fazla Suriyeli mülteci göçü alması.

Gaziantep

Geçen yıl konut fiyatlarının yüzde 2,8 oranında azaldığı Gaziantep’te bu yıl yüzde 7,5’lik yükseliş var. Kentin Şahinbey ilçesindeyse fiyatlardaki yükseliş yüzde 11’i buldu. Son bir yılda yaklaşık 30 bin konutun el değiştirdiği Gaziantep’te Şahinbey’de 15 bin, Şehitkamil’de ise 10 bin konut satıldı.

Aydın

Konut fiyatlarının bu yıl yüzde 13,4 oranında arttığı Aydın’da en yüksek getiriyi yüzde 21,9 ile Söke ilçesi sağladı. Kentin tatil bölgelerinden Didim ve Kuşadası’nda da getiri oranları yüzde 15’i aştı. Mahalle bazındaysa en yüksek getiri oranını yüzde 26,8’le iki mahalle paylaştı. Bunlardan biri Kuşadası’nın Türkmen’i. Bir diğer mahalle ise merkez ilçe Efeler’in Kurtuluş semti. Didim, Alınkum ve Kuşadası, Kadınlar Denizi ise Aydın’da konut fiyatlarının yüzde 25’in üzerinde arttığı diğer mahalleler.

Balıkesir

Geçen yıl ele geçirdiği konut piyasası en çok prim yapan kent unvanını bu yıl da elinde tutan Balıkesir’de fiyatlar yüzde 26 yükseldi. Kentin araştırmaya dahil edilen altı ilçesinden beşinde fiyatlardaki artış oranı yüzde 20’nin üzerinde. Karesi’nin yüzde 26 ile en çok kazandıran ilçe olarak ön plana çıktığı kentte mahalle bazında ise yüzde 26,8 ile Edremit’in Hamidi-ye ve Bandırma’mn Paşakonak’ı en çok kazandıranlar.

Eskişehir

Bu yıl konut yatırımcılarını mutlu edemeyen kentlerden biri de Eskişehir. Geçen yıla oranla performansı biraz daha düşen kentte, fiyat artışı yüzde 5,2 ile sınırlı kaldı. Yine de mahalle bazında bakıldığında performansı genel ortalamanın çok üzerinde olan yerler var. Bunlardan biri yüzde 19’luk fiyat artışıyla Odunpazarı’nın Vişnelik Mahallesi. Yine Odunpazarı’nın Akarbaşı ve Çankaya ile Tepebaşı’nın Bahçelievler, Kumlubel ve Ömerağa mahallelerinde ise değer artışı yüzde 15’in üzerinde gerçekleşti.

Hatay

Bu yıl konut fiyatlarının yüzde 10,4 arttığı Hatay’da en yüksek getiriyi yüzde 14,1 ile İskenderun’un Mustafa Kemal mahallesi sağladı. Kentte son bir yılda yaklaşık 23 bin konut satıldı.

Kahramanmaraş

Önceki yıl fiyatların sadece yüzde 1,1 arttığı Kahramanmaraş’ta bu yılki prim oranı yüzde 5,4’e çıktı.

Erzurum

Geçen yıl 8 bin 500 konutun el değiştirdiği Erzurum’da emlak piyasası yüzde 14,8’lik getiri oranıyla kayda değer bir performans gösterdi. Kentin Aziziye ilçesinde ise getiri oranı yüzde 22’ye ulaştı.

Muğla

Konut yatırımcılarına en çok kazandıran kentler arasında yer alan Muğla’da bu yılki getiri oranı yüzde 14,4 oldu. Dalaman, Ortaca ve Marmaris ilçelerindeki fiyat artışı yüzde 20’yi aştı. Kentin araştırmaya dahil edilen diğer ilçelerinde de pirim oranı yüzde 10’un üzerinde gerçekleşti. 6 bin 421 liralık metrekare satış fiyatıyla Muğla sınırları içindeki en değerli mahalle olan Bodrum, Ortakent ise yüzde 20,9’luk fiyat artışıyla değerine değer kattı.

Malatya

Kent merkezine yakın olan kayısı bahçelerinin imara açılmasıyla birlikte büyük bir yeni konut stoku oluşan kentte fiyatlar da buna paralel olarak artmaya devam ediyor.

Şanlıurfa

Uzun zamandır konut fiyatlarının yerinde saydığı Şanlıurfa’da bu yıl da getiri oranı yüzde 2,8’de kaldı. Kentin Haliliye ilçesinde fiyatlar yüzde 0,9 geriledi.

Tekirdağ

Balıkesir’in ardından konut piyasası en çok prim yapan kent olan Tekirdağ bu yıl yatırımcılarına yüzde 22,2 kazandırdı. Süleymanpaşa ilçesinde fiyat artışının yüzde 25’i bulduğu kentte Çorlu ve Ergene de yüzde 10’un üzerinde getiri sağladı. Mahalle bazında ise yüzde 26,8 ile en çok Süleymanpaşa, Altınova kazandırdı.

Kocaeli

Son bir yılda yaklaşık 38 bin konutun el değiştirdiği Kocaeli’nde konut fiyatları da yüzde 11 yükseldi. Kentte en yüksek getiri sağlayan ilçe yüzde 21 ile Körfez. Şüphesiz bunun en önemli sebebi Körfez Geçişi ve Osman Gazi Köprüsü’nün ilçedeki gayrimenkul piyasasında yarattığı hareketlilik. Mahalle bazında ise Derince, Yavuz Selim ve İzmit, Kadıköy yüzde 25’in üzerinde getiri sağladı.

Denizli

Denizli yüzde 12,4’lük fiyat artışıyla konut yatırımcılarına en çok kazandıran kentlerden. Merkezefendi’nin dört mahallesinde fiyatlar yüzde 15’in üzerinde arttı.

Diyarbakır

Konut piyasasında sağladığı yüzde 14’lük getiri oranıyla Diyarbakır, yatırımcılarına en çok kazandıran ilk 10 büyükşehir arasına girdi. Kayapınar ilçesinde ise getiri oranı yüzde 20’yi aştı.

Kayseri

Konut fiyatlarının yüzde 13,9 arttığı Kayseri’de geçen yıl 29 bin 500 konut el değiştirdi. Kentin Kocasinan ve Talaş ilçelerinde ortalama fiyat artışı yüzde 15 oldu. Mahalle bazındaki en yüksek getiriyi ise yüzde 17,3 ile Melikgazi’nin Esentepe Mahallesi sağladı. Melikgazi aynı zamanda Kayseri’nin 2017’de konut satışları 10 bin bandını aştığı tek ilçesi.

Mersin

Haziran 2017-Haziran 2018 döneminde 37 bin konutun el değiştirdiği Mersin’de fiyatlar yüzde 10,1 yükseldi. Kentteki kira artış oranı ise yüzde 9,1 olarak gerçekleşti. En yüksek getirinin yüzde 19,8 ile Tarsus’ta ölçüldüğü Mersin’de Erdemli ve Toroslar ilçelerindeki prim oram da yüzde 15’in üzerinde.

Manisa

Bu yıl konut getirisi yüzde 13,7 olan Manisa’da en çok kazandıran ilçe yüzde 19 ile Salihli oldu.

Konya

Son bir yılda 35 bin adet konutun el değiştirdiği Konya, Anadolu’nun emlak piyasası en hareketli kentlerinden. Bu durum konut fiyatlarına da yansıyor. Konya’nın araştırmaya dahil edilen altı ilçesinin tamamında konut fiyatları yüzde 10’un üzerinde arttı. Akşehir yüzde 22 ile kentin getiri lideri. Fiyatların en yüksek olduğu mahalle ise Meram, Havzan. Ancak burada bile metrekare fiyatlar henüz 2 bin liranın altında. Kentteki birçok mahallerde metrekare satış fiyatları bin 200 ila bin 400 lira bandında bulunuyor. Bu haliyle Konya, emlak fiyatları en homojen kentlerden.

Ordu

Geçen yıl konut fiyatları yüzde 19,1 artan Ordu’da bu yıl bu prim oranı yüzde 11,6’da kaldı. Son bir yılda kentte yaklaşık 10 bin konut satıldı.

Sakarya

Konut fiyatlarındaki artış oranı yüzde 9’da kalan Sakarya’da son bir yılda 23 bin konut el değiştirdi.

Samsun

Yüzde 17’lik getiri oranıyla Samsun, bu yıl konut yatırımcısına en çok kazandıran altıncı kent. Karadeniz kentinde en yüksek getiri yüzde 18,9 ile Atakum ilçesinde.

Trabzon

Emlak fiyatlarındaki yıllık artış oranı yüzde 11,3 olarak gerçekleşen Trabzon’da geçen yıl 12 bin konut satıldı. Kentte en yüksek getiriyi yüzde 20,1 ile Ortahisar ilçesinin Bahçecik mahallesi sağladı.

Kaynak: Emlak Kulisi

Gökhan Sert

Mersin Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama bölümü 2020 yılı mezunu şehir plancısıyım. Bu platformu planlama,mimarlık ve tasarım ile ilgili araştırmalardan edindiğim bilgileri arttırmak ve sizlerle paylaşmak amacıyla kurdum.

Yorum Ekle

Yorum yazmak için tıklayın